农村房屋买卖需谨慎 法官：购买农村土地房屋前要了解自己是否具备购买资格

　　随着城市化规模的扩大，越来越多的农村居民在城市落地生根，便将自己宅基地上建有的房屋出售给非本村村民。此类房屋的买卖合同是否合法有效？一起来看看这则案例。

　　案情 父母卖房后过世 子女起诉协议无效

　　李某和速某是安宁市连然街道某村村民，双方系夫妻关系，婚后共同生育了李某某等3名子女。

　　2009年，李某委托李某某与外村人员卓某签订了《集资房户头转让协议》，约定将其所在村集体工地上所建集资房户头及土地使用权转让给卓某，购买价按村里给予村民的购买房价计算。

　　协议同时约定“该集资房永久归属卓某所有，以后的过户费及其他费用由卓某承担”等内容。

　　协议签订后，卓某向李某交付了户头转让费3.5万元，之后又通过速某先后向该村（居）民小组支付集资建房的首付款、第二次建房款及建房款尾款。

　　2011年，社区居民委员会将安置小区10—2—502号房屋分配给李某和速某，并申明不得对外出售。2016年，李某和速某相继去世，其子女发现卓某不属于该村经济组织成员，于是到安宁市人民法院起诉，请求法院判决李某与卓某签订的《集资房户头转让协议》无效。

　　判决 转让协议无效

　　法院经审理后认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。

　　因此，作为村（居）民小组成员的李某、速某，向本集体经济组织以外的人员转让农村房屋购买户头，必然涉及同时出售该房屋及所占用的宅基地，违反了农村宅基地使用权基本属性，也违反了法律的规定。

　　据此法院判决，李某与被告卓某2009年签订的《集资房户头转让协议》无效。

　　释法 非过错方损失可另案主张

　　审理该案的法官指出，本案系《中华人民共和国民法典》施行前法律事实引起的民事纠纷案件，应适用案涉事实发生当时的法律、司法解释规定。

　　关于合同无效的处理，根据当时适用的《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

　　因此，本案涉及的《集资房户头转让协议》被确认无效后，当事人如因非过错方而受到损失，可另案主张权利。

　　法官提醒，国家对农村宅基地等集体经济组织土地买卖做出了特别规定，在购买农村土地前，要了解自己是否具备购买资格。否则即使签订了房屋买卖合同，也属于无效合同，无权取得房屋的所有权，还得根据自己的过错承担因合同无效造成的损失。

　　本报记者 方淑敏　通讯员 吴绍梅